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1. 도시 및 주거환경정비 사업절차 정리 |
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도시및주거환경정비
기본계획수립 |
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정비계획수립(시장․군수)
정비구역지정신청(시도지사에게) |
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정비구역지정
시․도지사 |
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1. 특․광․시장(군수 없음)
2. 10년 단위로 수립
(1.영림계획(10년 단위),
2.개발제한구역관리계획(5년 단위)
→ 5년마다 타당성검토
(도시기본,도시관리,국토이용정보체계구축계획 5년마다 타당성검토)
의무적 수립이나 인구 50만 미만의 시는 임의적
3. 내용
① 정비사업의 기본방향 ② 정비사업의 계획기간 ③인구․건축물․토지이용․정비기반 시설 등의 현황 ④ 주거지 관리 계획 등 기본방향, 계획기간
4. 시장→ 도지사에게 승인신청
5. 공보에 고시
6. 특․광․시장 →(건)에 보고
7. 작성기준 : 건장이 정함
공청회 X |
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① 시장․군수 수립 → 기본계획에 적합
- 14일 이상 공람
- 지방의회의견첨부
- 시․도지사에게 구역지정신청
※ 내 용
1.정비사업 명칭, 정비구역 및 면적
2.도시계획시설의 설치계획
3.건축물의 주용도, 건폐율, 용적율, 높이,
층수, 연면적계획(구체적)
4. 공동이용시설 설치
5. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한계획
6. 정비사업 예정시기 등
공청회 X, 심의X, 보고X
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① 시장․군수가 시․도지사에게 신청하면 → 시․도지사 지정(타의적지정)
② 지방도시계획위원회 심의
③ 건장에게 보고(건장은 지정X)
④ 지정, 고시의 효과
․ 정비구역의 내용 중 지구단위계획의 내용에 해당하는 사항은 → 제1종 지구단위계획구역 및 제1종 지구단위계획의 결정, 고시 간주
**신설규정- 정비계획의 내용 적합하지 않은 건축물을 설치할 수 없다.
시장․군수는 2이상으로
분할시행가능
:(시행자가 분할시행가능 → 도시계획시설사업 때 이다.)
공청회 X
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사업시행자 |
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조합추진위원회(5人) 설립. 승인(시장․군수) |
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1. 주거환경개선사업 (환지o, 관리처분x)
① 시․군수․주택공사 등
※주택공사 등: 지방공사 포함
※토지등소유자(×), 조합(×)
2. 주택재개발(환지o,관리처분o)
, 주택재건축 사업(환지x,관리처분o)
원칙: 조합(단독시행) →의무사항
예외: 조합 + 시․군수, 주공 등이
→ 공동시행
3. 도시환경 정비사업(환지o,관리처분o)
원칙 : 조합 or 토지 등 소유자
예외 : 토지 등 소유자와 조합은
시․군수 와 주공 등, 토공 과 동시 가능
※ 건, 도지사는 사업시행자X
4. 시장․군수 등
1. 시장․군수 - 직접시행
2. 주택공사
3. 지정개발자 |
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**조합**
1) 조합설립
① 주거환경개선사업 - 없음.
②주택재개발사업주택재건축사업
→ 의무적 사항임
③ 도시환경정비사업
2) 구성
토지등소유자 1/2이상의 동의
5인으로 추진위원회 구성하여 위원으로 → 시장․군수 승인
※ 조합에 조합원으로 구성되는 총회를 둔다.
※ 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있다.
암기: 면적2/3, 총수4/5 동의요건 |
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1. 주택재개발사업,도시환경정비사업
→ 토지 등 소유자 4/5이상 동의, 정관첨부 → 시장, 군수 인가
(주거환경개선사업은 당연 없다.!)
2. 주택재건축사업
각동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상과 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상 동의, 정관 첨부하여 → 시장, 군수 인가
3. 주택단지 외 소유자
토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의와 토지 또는 건축물소유자의 4/5이상 동의
4. 조합 : 공법상 비영리사단법인
5. 인가일로부터 30일 이내 주된
사무소 소재지에 등기→ 성립
*인가받음으로서 설립임 유의*
6.정비사업조합 명칭 사용하여야 함(유사명칭사용금지 원칙) |
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⇒ |
사업시행계획작성․인가신청 |
⇒ |
사업시행계획인가고시
(시․군수) |
⇒ |
분양신청 등(선조치) |
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1. 사업시행계획서 작성자: 사업시행자
2. 내용
①토지이용계획(건축물배치계획포함)
②정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
③임시수용시설을 포함한 주민이주대책
④세입자의 주거대책
⑤임대주택의 건설계획
⑥건축물의 높이, 용적률등에 관한 건축계획
⑦폐기물 처리계획
⑧시행규정
※주택재건축사업 및 도시환경정비사업
→③,④,⑤의 내용이 포함되지 않을 수 도 있다
3. 정비계획에 적합하여야 함
4. 사업시행자(단, 시장․군수인 경우 제외)
→ 시장, 군수에게 인가신청
◦토지면적 2/3이상의 토지소유자의 동의
토지등 소유자 4/5이상의 동의
◦ 사업계획서, 정관등 첨부
사업시행자 ＋사업시행계획서 ＋
정관 및 관계서류＋주민동의서첨부(2/3 4/5) 다만, ① 지정 개발자인 경우에는 토지 등 소유자의 동의에 관하여는 대령으로 ② 주택재건축사업과 경미한 사항의 변경은 토지 등 소유자의 동의를 필요로 하지 않는다. |
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1. 인가고시의 성질
→ “특허적성질”
2. 작성고시
→ 시장, 군수 공보에 고시한다.
☞ 중요효과 3가지 암기
1. 종전토지의 가격 판정기준
2. 사업인정 간주
3. 종전용도 폐지간주
시공자 선정
※ 조합 등 토지소유자
: 사업시행 인가를 받은 후
→ 건설업자와 등록업자를 대상으로 시공자 선정한다.
원칙: 경쟁 입찰의 방법
<효과>
① 직접적 효과：사업시행의 효과
② 부수적 효과(의제사항)
㉠ 주택법에 의한 사업자등록 및 사업계획 승인
㉡ 건축법에 의한 건축허가 등 |
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1. 분양공고 - 사업시행자
① 사업시행의 인가고시일로부터
21일 이내
② 개략적 부담금내역 및 분양신청기간→ 토지 등 소유자에게 통지. 일간신문에 2회 이상 공고
2. 분양신청기간
분양통지한 날로부터 ~
30일이상 60일
이내로 시행자가 정한기간
(단, 20일 범위 내 연장가능)
3. 분양신청
토지, 건축물 소유자(지상권자×)
→ 누구한테(사업시행자)
4. ① 분양신청을 하지 아니한 자
② 분양신청을 철회한자
③분양대상에서 제외된 자
→ 150일 이내 현금으로 청산 |
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관리처분계획작성․인가신청 |
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관리처분계획인가․고시(시․군수)
(즉 철거시작,사업허락) |
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동의는 없다.
1. 사업시행자(주거환경개선사업제외) → 시장, 군수(분양신청기간이 종료된 때)
2. 관리처분계획의 내용
① 분양설계 ② 분양대상자의 주소, 성명 ③ 분양대상자별 분양예정지인 대지 또는 건축물의 추산액(분양가) ④ 사업시행인가의 고시가 있은날을 기준으로 한 가격종전 토지 건축물의 가격 ⑤ 사업비 ⑥ 소유권 외의 권리명세==> ③과④로 청산금 결정
3. 작성기준
① 면적, 이용상황, 환경 고려(위치삭제) → 균형 있게 배분, 합리적 이용 (위지토수X)
② 필요한 경우 증가, 감소 → 적정규모 (증환지, 감환지 개념)
③┍너무 좁은 토지 또는 건축물┑
┕정비구역지정 후 분할된 토지┙ → 현금으로 청산(환지 부지정개념)
④ 입체 환지 처분 ; 건축물의 일부와 대지의 공유 지분
⑤ 분양설계에 관한 계획; 분양신청기간이 만료되는 날 수립한다.
⑥ 1세대 1이상 주택소유, 2인 이상이 1주택 공유 → 1주택만 공급
⑦ 주택재건축사업-1세대 2이상주택소유 → 2이상 주택 공급가능하나
단, 투기의 우려가 있다고 인정되는 지역 : 1세대 2이상의 주택 소유
→ 2이하의 주택 공급 (예) 1세대가 5세대 주택소유 → 2개 주택
4 재산평가방법(주택재개발사업)
①분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액：시․도조례가 정하는 바에 의해 산정하 되 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견참작
② 종전의 토지 또는 건축물 가격산정：지가공시에관한법에 의한 감정평가업자
2인 이상이 평가한 금액의 산술평균치
③ 관리처분계획변경․중지․폐지시 ①과 ②를 토지소유자 전원이 합의 하여 이를 산정할 수 있다 |
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1. 공람․의견청취
→사업시행자(30일 이상)
2. 인가여부 결정․통보(시장․군수)
→ 인가신청일로부터 30일이내 사업시행자에게
3. 인가․고시(시장․군수) → 공보에 고시
4. 개별통지(사업시행자)
→ 지체없이 분양신청을 한 자에게 통보 (관리처분계획인가 내용)
< 효과 >
1.사용․수익의 정지
-관리처분계획의 인가․고시일부터～소유권이전의 고시가 있는 날까지(소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등), 동의 有면 가능
2.지상권 등 계약해지
① 계약해지 ② 금전반환청구권 ③구상권 ④ 건축물 등의 압류 ⑤계약기간 등에 대한 특례：조합설립인가일 이후에 체결되는 지상권․전세권 설정계약․임대계약 기간에 대하여는 민법(지상권 및 전세권의 존속기간), 주택임대차보호법(주택임대차 기간), 상가건물임대차보호법(임대차기간)의 규정은 적용하지 않음. |
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사 업 시 행 |
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공사완료 및
준공인가신청 |
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“ 사업시행자 보호조치“
1. 임시수용시설 설치
주거환경개선사업 및 주택재개발 사업 시행시 철거되는 주택의 소유자에 대해 임시수용시설 설치
① 국․공유지-무상
② 일반 사업인토지 및 공공단체-유상(손실보상-공․취․법규정 준용)
③ 원상회복 등：공사 완료 30일 이내 임시수용시설을 철거 등 원상회복
2. 순환정비방식에 의한 사업시행(순환용 주택활용)
3. 토지 등의 수용․사용
① 사업인정 인가․고시 특례
② 재결신청기간특례：사업시행기간 이내
현금보상의 특례：사후 현물보상 가능
4. 주택재건축 사업에 관한 특례
① 매도청구：사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합설립의 동의를 하지 아니한 자의 토지 및 건축물에 대하여는 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률을 준용하여 매도청구를 할 수 있다.
② 토지 분할청구
㉠사업시행자 또는 추진위원회는 주택법에 의한 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우, 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 그 주택 단지 안의 일부 토지에 대하여 건축법의 분할제한 면적에 미달되더라도 토지분할 청구 가능
㉡분할협의：사업시행자와 토지 등 소유자와 협의
㉢ 토지분할청구：협의 불성립시 법원에 토지분할 청구
5. 건축법 등의 특례
①국민주택채권매입에 관한 사항：주거환경개선사업에 따른 건축허가를 받은 때와 부동산등기시 주․촉․법의 국민주택의 매입에 관한 규정을 적용하지 않음
②도시계획시설의 결정․구조 및 설치 기준 등：주거환경개선구역 안에서 국계법에 의한 도시계획시설의 결정․구조 및 설치의 기준 등에 관하여 건교부령이 따로 정함
③건축기준 등：시행자는 주거 환경개선 구역 안에서 건축법의 대지와 도로와의 관계 및 건축물의 높이 제한의 기준을 조례로 따로 정함
6. 소유자 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분-감정평가액의 금액을 공탁 |
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사업시행자(시장․군수×) →시장․군수
<동의요건정리>
2/3, 4/5
1. 재건축조합
2. 정비구역외 재건축동의
3. 사업시행인가 동의
4/5
1. 재개발조합
2. 도시환경정비조합
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준공검사 ⇒ 준공인가 |
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이전고시공고
(시행자) |
⇒ |
이전고시일에 다음날 |
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시장과 군수
→ 공보 고시
※공사완료고시
1. 확정측량
2. 토지분할
→관리처분계획에 따라
소유권이전
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․소유권이전고시
(by시행자)
․소유권이전보고
(시행자→시장, 군수)
개정전: 분양처분으로
보면된다.
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1.청산
1. 권리의 이동․확(지상권․전세권․저당권․임차권 등…)
※ 지역권은 제외
2. 청산금 징수․지급
3. 물상대위인정
토지 또는 건축물에 저당권을 설정한 권리자는 저당권이 설정된 토지 또는 건축물의 소유자가 지급받을 청산금에 대하여 청산금을 지급하기 전에 압류절차를 거쳐 저당권 행사
4.소멸시효-이전 고시일 다음날부터 5년간 행사 × → 소멸
2. 분양등기
① 사업시행자는 이전의 고시가 있은 때에는 지체없이 촉탁 또는 신청(개발법상에서는 14일내)
② 다른 등기제한(예외규정 없음) 정비사업에 관하여 이전의 고시가 있은 날부터 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 타 등기제한 |
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2. 도시및주거환경정비법상 노후․불량 건축물 |
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노후․불량한건축물 시행령 7.1확정 |
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“노후ㆍ불량건축물”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 건축물을 말한다.
(1) 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
(2) 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물
① 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것
②건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
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제2조(노후·불량건축물)
1. 건축법 제49조제1항의 규정에 의하여 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 “도시계획시설”이라 한다) 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
2. 공장의 매연․소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물로서 특별시․광역시 또는 도의 조례(이하 “시․도 조례”라 한다)가 정하는 건축물
3. 당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물 |
(3)도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물
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1. 준공된 후 20년(시․도 조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 지난 건축물
2. 국토의계획및이용에관한법률 제19조제1항 제8호의 규정에 의한 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
3. 건축물의 급수․배수․오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물 | | |
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3. 도시및주거환경정비법상 정비사업 |
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“정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 3의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업을 포함한다.
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1. 주거환경개선사업 |
도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후․불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 |
(관리처분계획 X, 환지방식O)
시장․군수, 주공 |
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2. 주택재개발사업 |
정비기반시설이 열악하고 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 |
(관리처분계획 O, 환지방식O)
원칙:조합, 예외:시장․군수, 주공 |
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3. 주택재건축사업
(안전진단)안, 밖 가능 |
정비기반시설은 양호하나 노후․불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 |
(관리처분계획 O, 환지방식 X)
원칙:조합, 예외: 시장․군수, 주공 |
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4. 도시환경정비사업 |
상업지역․공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 |
(관리처분계획 O, 환지방식 O)
원칙: 소유자, 조합
예외: 시장․군수, 주공, 토공 | |
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4. 도시및주거환경정비법상 시장․군수의 단독시행 또는 주택공사등의 지정시행사유 |
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1. 천재․지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
2. 조합이 정비구역 지정고시가 있은 날부터 2년 이내에 사업시행인가(이하 “사업시행인가”라 한다)를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축사업의 경우를 제외한다)
3. 지방자치단체의 장이 시행하는 국토의계획및이용에관한법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
4. 순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
5. 제77조의 규정에 의하여 사업시행인가가 취소된 때
6. 당해 정비구역안의 국․공유지면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상인 때
7. 당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장․군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때 | |
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5. 도시및주거환경정비법상 권한자 정리 ps:시장․군수는 시․군․구청장을 의미함. |
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건설교통부장관 |
정비사업전문관리업의 등록기관 |
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특별시장․광역시장․시장 |
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정비기본계획 작성 |
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도지사 |
정비기본계획의 승인권자 |
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시장․군수․구청장
(이하 시장․군수로 본다. 법령에서.....) |
정비계획 작성
재건축사업 시 안전진단신청기관
정비사업 시행인가권자
정비사업조합 설립의 인가권자
정비사업을 효율적으로 추진하기 위하여 정비구역을 2이상으로 분할시행 할 수 있다.
관리처분계획 인가권자
정비사업 완료에 따른 준공검사 |
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지정개발자(도시환경정비사업의 경우에만) |
정비사업시행 인가 시 사업비용을 예치하는 자 |
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시장․군수․공사(주거,재개발사업의 경우) |
순환정비방식으로 사업을 시행할 수 있는 자 |
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시행자 |
관리처분계획은 정비사업을 시행하는 (주거환경개선사업을 하는 시행자제외) 시행자가 작성 한다. |
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기반시설의 설치로 토지 등이 수용된 자 |
우선매수청구권을 갖는 자 |
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※ 정비구역 지정신청: 시장․군수 → 정비구역 지정권자: 시․도지사는 지정 → 정비사업 시행자(이하①-④)
① 소유자․정비사업조합 ② 시장․군수 ③ 주택공사 등 ④ 지정개발자 ps: 국가(건장). 도지사는 정비사업X
※ 소유자․조합이 시행하다 중단하게 되면 시장․군수, 공사, 지정개발자가 대행한다. |
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6. 도시및주거환경정비법상 매도청구 |
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매도청구(법제39조)
사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역 안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다. |
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출처 :고상철 강근호 박홍전 민개공3인방 
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